首付降到15%，如何避免次贷危机？

看清楚，买房首付降低到15%，这里面隐藏了一个密码，为什么不是10%？为什么不是5%，偏偏是15%？

破解后你就会知道，原来一个看似简单的数字背后竟然有这么多的考量。

如果你没有解读出这个密码，很容易在未来的房地产市场误判，导致财富蒸发。

你们有没有想过，首付比例的设置不是随便定的，都是经过精心设计的。

比如说为什么我们原来把首付比例设置在30%？这并没有那么简单，实际上涉及到金融风险控制，我们一定参考了世界上大多数国家在房地产泡沫破裂期房价下跌的幅度，才最终定下了首付30%这个数值。

因为一次大的房地产调整，大多数国家房价都是整体跌幅在30%，要知道我们普通人买房都是需要向银行借的首付30%借70%。

只有当房价跌幅超过30%之后才会出现说房产的市值少于贷款总额的情况，一旦这种情况发生，就容易引发一些人停供，放弃继续还款，这样就会导致法拍房增多，金融机构开始出现不良资产的风险。

之所以一开始设置为30%，就是自以为30%这个安全线不容易破，但是现在感觉他们还是大意了，今年年初公布的全国二手房对比高峰期整体下跌23%，显然已经接近30%的安全线，他们有点急了。

那么有什么办法可以挽救一下呢？

除了解除限购，降低利率，还有就是降首付。

继续把首付降低，拉更多的潜在买房人接盘，可以对抗这种风险，所以你就看到现在首付比例降为15%，但是重点来了，请记住，每次降低首付除了有对抗风险的作用，还等于加住了更多的风险。

请记住，首付降的越低，下一次再破位的难度越大，但是一旦再破位就风险越大。

我们可以参考老美的次贷危机，首付降为0后，哪怕房价再下跌1%，就等于负资产了，所以这种情况人们就更容易放弃房产，选择不还月供。

现在房地产的下行其实就是过去信贷支撑的反噬，简单理解就是居民收入跟不上房价上涨，那么可以依靠负债来支撑流动部分的价格。

比如你有30块钱，借70块钱，就可以促成100块钱的房地产交易，而房价增长10块钱，实际上只需要多3块钱自有资金就能促进10块的房价增长，而你隔壁的房子上涨了，自然也会认为自己的身价水涨船高，从而带动整个存量市场的估值上升，很多时候就是一种双重杠杆撬动的财富效应。

一旦价格涨不动，那么市场就会出现杠杆的反噬，比如高位购买的房子，30%首付加当时较高的利息，跌个10%，本金加利息损失就可能超过净资产的一半，如果跌的更多则可能成为负资产。

90年代的日本和08年的美国的大量不良资产实际上就是杠杆撬动下的净资产归零，乃至于负资产。尤其是财富效应下，一看开始跌了，大家都想高位抛售，本身就不存在的财富，一旦供给过剩，价格自然大幅下降，这也是各个经济资产泡沫破裂的正常现象。

如何维系这种财富幻觉和降低抛售恐慌呢？

居民手里没有30块钱，供给端100块的房子还想不降价卖，那么只能增加杠杆比例。

30块没有，20块总有吧，20块也没有15块钱总有吧。

其实就是降低购房的门槛，增加居民杠杆来维系资产价格的安全，进而稳住整个市场的财富幻觉，400多万亿的存量房价，少量的变现都可能让这些资产大幅度折损，本身就是双重杠杆支撑下的货币幻觉罢了。

所以首付下降到什么分位是非常有技巧的，也就传递着他们认为我们的房价底线在哪里，也就是说房地产首付下探到什么风位，也就标志着未来的下跌空间能容忍多少。

比如，如果下探到0首付，就意味着拯救力度是100%，风险也无限大。

如果首付下探到15%，也就意味着救市的力度是85%，风险容忍再下跌15%。

这次我们设置在15%，也就意味着他们觉得再怎么样也绝不可能再下跌15%，同时也意味着如果真的再下跌15%，那就是第二次危机就彻底完了。

所以一个简单的首付比例调整给我们传递了明确的三个信号：

1、刚需不急，结婚也不要买，千万不能买，多少钱都不能买。

2、用海边渔民的话说就是：30mm网孔的网抓不到鱼了，那就换成15mm的绝户网！

3、下行期间，任何利好，都是出逃机会。

结合国家发行的超长期国债综合分析，这个与你现在有很大的关系，所以希望大家认真的看，现在要解决问题的最根本的办法就是大量发国债。

首先第一个问题，到底有没有钱？钱在哪里？

钱全部存在银行啊，据说银行最近这两年的存款余额增加了好几十万亿，老百姓为什么要把钱存在银行呢？他为什么不去用？

我说几个问题：

第一个问题是有没有不消费？

第二个老百姓为什么不消费？

第三个你不消费可以，你为什么不把这个钱贷给房地产，你贷给企业行不行，你为什么不贷呢？

有没有不消费？因为老百姓没有预期收入，没有更多的收入。

老百姓担心将来的生活，所以不消费，再说也没有地方去消费。

房子这个东西不敢买，股票这个东西不敢买。大家不敢投资，因为一炒就亏。房子这么高的价格，他也不敢买。

这两个东西都不敢搞，房子他又有了，那你说他去搞什么，他没有地方投。

银行的这个钱为什么不发出来呢？

银行的钱也贷不出去，为什么？

房地产公司银行不敢贷，涉房的企业都不敢贷，银行只把钱贷给谁呢？

他永远只贷给不需要钱的人，他贷给有钱人。比如说华为有钱，但华为不要你的钱。你贷给那些新能源汽车，人家也不缺钱。

好企业都不缺钱， 缺钱的企业，银行不贷给你。

那么怎么解决这个问题呢？

我研究了最近一段时间的一些动向，前两天房地产和建材的股票价格急剧的上涨，因为财政部在人民日报上面发表了一篇文章，鼓励发行国债。

这实际上是国家发放国债，由财政部具体来执行。

国债由谁来买？一定是中国各大银行。

因为银行里面现在有海量的存款，这些存款贷不出去，这些存款是老百姓的血汗钱，这些存款用不出去，所以由央行来购买国家发行的国债。这个国债一定是长期的，你就用脚趾头去想，都会想得到的一个趋势，为什么有降息这个动作。

要刺激消费？不对。降息会导致国债的成本更低。

如果你银行的存款的利息太高，那么国债的成本就会很高。所以，所以下一步一定会降息，就是国家向老百姓借钱，借来的钱到哪里去了？到国家的手里，到财政部去了。

财政部再把这个钱下放到地方，到城投，但不是去搞基建和地产。现在每一个地方的城投，都是空壳，都是负债累累，所以上面就必须注入流动性，所以当儿子和孙子负债累累的时候，搞不动的时候，老子就要注入流动性，这就是所谓的子债父还。

儿子现在暂时缺少流动性，央妈就帮助一下后辈。

城投的负债有两种情况：

①亲子关系。

②非亲子关系。

不是亲生的城投，国家承担的债务只有一种——真正的用于了改善民生的项目。

如果你地方城投把这些钱拿去搞房地产，去搞盈利性的项目，国家就不承认。所以整个2023年，上面领导都在做“亲子鉴定”。

一般的人都不知道，其实上面的领导早就关注了这个问题，整个2023年一年都在搞这个亲子鉴定。你修了公园、基础设施、高铁站、高速公路、医院、学校，这些民生项目国家都认，把地方债务上升为国家债务。

这就叫亲子鉴定。

如果这个钱用于了盈利性的项目。比如说搞了房地产，你去搞盈利性的项目了，那么这一部分债务国家就不认。

不认怎么办呢？谁参与谁负责？乱棍把它打死，把它拍死，让它该破产的破产。

谁的孩子谁抱走，整个2023年都在搞这个鉴定工作。

那么下一步的动作啊，钱到哪里去就到这里去了？

到地方城投去，对你有什么好处？钱如果到了地方城投，地方政府以后就轻装上阵，不再举债。

2023年除了亲子鉴定还做了一件工作，就是不允许诞生新的负债，不允许借钱。

财政部这部分钱通过上面拨下来，让下面的城投公司全面解套，城投首先要做的就是还债。

这个还债就是城投合理的负债，属于亲子关系的列入白名单去还债。非亲子关系的列入黑名单就追责。

这个还债与我们有没有关系啊？有！

做工程的朋友，做材料的朋友，做项目的朋友，与建筑公司打交道的朋友，我们就可以解套了。

这个对我们来说是天大的好事，所有的材料供应商绝大部分会搞活，所有的政府采购的设备供应商全都可以搞活。

因为有钱了嘛，对我们每一个老百姓都有用，都有极大的好处。

有的人说啊，不允许新拍卖土地，政府就没有收入。

那么这个钱从哪里来？钱是从上面借下来。

央妈给财政部拨款，购买两类资产：

有些很多地产公司手里没有钱，那么他们又有很多土地，比如说万科、碧桂园、融创、恒大，他们手里都有大片大片的土地，那土地怎么办呢？

由政府、当地城投回购，这钱从哪里来的？就是上面拨下来的钱。

但是这个回购的价格一定是非常的低廉，不是原来拍出去的价格，可能要打一个骨折，这是第一类资产。

第二类资产是很多楼盘建好以后销售不出去，没人买怎么办？

当地的城投把这个资产低价、批量买回，再把那些房子收回来的房子出租。比如保障性租房、廉租房、安置房，就是安排给老百姓。

保障性租房和廉租房有成本，用什么样的价格租给老百姓？它是有一个计算的规则。我估计好多人都不知道这些楼盘是怎么盘活的？是不是国债盘活的？国债是哪里来的？是央行买的。

央行买的这个国债要还利息，月有盈余就平息，平息就是把央行购买国债的利息成本（资金1%~2%左右的利息）租给老百姓，租金肯定高于利息，但价格也是特别特别低。

政府本身把这个房子买过来就是骨折价，到四线城市，五线城市可能就是两千、三千一平米，到一线城市可能就是万把块钱一平米。

100万一年的利息不就是一两万块钱吗？就是付利息钱，等经济好了，资产升值，再卖给老百姓，不一定卖很贵。不管他以后是卖还是租，政府这笔买卖保证不亏本，政府可以赚钱，但是他不能亏本，这是一个大智慧。

所以现在问题来了，与你有关，买不买房子？

你要不要买？刚需不急，结婚也不要买，千万不能买，多少钱都不能买。

可以参考日本的房地产泡沫：

关于日本房地产泡沫，我看了一些资料。

当年日本人和我们一样，年轻人也喜欢买房，大量的日本人在东京附近购房，到了房价巅峰的时候，东京可以买下整个美国。

后来日本房价开始下跌，和我们现在完全一样。房价跌了30%，很多日本人说："房价不会下跌了，日本是全球经济发达体，房价不可能大跌。"

很多日本人开始抄底买房，后来日本房价大跌80%，当年踊跃抄底购房的人消失了。

整个日本经济低迷了30年，到后面发现日本社会再也没有人谈论房子了，当年抄底购房的人全部消失了。

现在我们走的路和日本大体一样，再过10年，大家觉得大多数谈论房子的人会不会消失？

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